Phải tăng giá bán
Sở Nông nghiệp và Môi trường TPHCM vừa có công văn gửi Bộ Nông nghiệp và Môi trường góp ý dự thảo nghị định quy định chi tiết và hướng dẫn một số điều của Quốc hội quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai.
Theo đó, Sở Nông nghiệp và Môi trường TPHCM kiến nghị bổ sung trường hợp áp dụng giá đất cụ thể đối với dự án có tiềm năng phát triển theo cơ cấu sử dụng đất và theo quy hoạch xây dựng có nhiều mục đích và hình thành các tuyến đường nội bộ trong dự án.
Ngoài ra là dự án có quy mô tối thiểu từ 2 ha trở lên đối với thành phố Hà Nội và TPHCM, tối thiểu từ 5 ha trở lên đối với các thành phố trực thuộc Trung ương và tối thiểu từ 10 ha trở lên đối với các tỉnh hoặc dự án có yếu tố đặc thù mà không xác định được theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất do HĐND cấp tỉnh quy định.
Sở Nông nghiệp và Môi trường TPHCM kiến nghị bổ sung trường hợp áp dụng giá đất cụ thể đối với dự án có tiềm năng.
Sở Nông nghiệp và Môi trường TPHCM cho rằng, trong một dự án thường có nhiều mục đích và theo quy hoạch xây dựng sẽ hình thành các tuyến đường mới trong dự án mà lúc xác định giá đất chưa có đường, chưa hình thành đường nên không thể bổ sung vào bảng giá đất, đồng thời mục đích hỗn hợp nên không thể áp dụng bảng giá nhân hệ số điều chỉnh.
Hơn nữa, đối với dự án, khi triển khai phải bỏ ra rất nhiều chi phí và thời gian triển khai. Do khó khăn, vướng mắc trong việc áp dụng các quy định pháp luật có liên quan, giữa các cơ quan có thẩm quyền còn nhiều cách hiểu khác nhau nên thời gian triển khai thường kéo dài. Do đó, hệ số điều chỉnh giá đất không thể điều chỉnh được các nội dung nêu trên, dẫn đến giá đất sẽ rất cao.
Sở Nông nghiệp và Môi trường TPHCM lấy ví dụ khu đất trên đường Nguyễn Xiển (TP Thủ Đức cũ) với diện tích 1 ha, bảng giá đất là 56,6 triệu đồng, hệ số điều chỉnh giá đất khoảng 1,4 lần, tức giá khoảng 80 triệu đồng/m2.
Nếu áp dụng bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh thì khi thu hồi đất, giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất... đều áp dụng giá đất là 80 triệu/m2. Làm một bài toán kinh tế so sánh, dự án chung cư cao tầng với diện tích đất 10.000 m2 với hệ số sử dụng đất 7 lần. Giá căn hộ chung cư hiện nay là 50 triệu đồng/m2.
Thời gian triển khai dự án là 2 năm, trừ các khoản chi phí bán hàng, quản lý, lãi vay, xây dựng… giá trị thặng dư khoảng 35 triệu đồng. Trong khi đó, tính theo bảng giá đất nhân hệ số sử dụng đất là 80 triệu đồng/m2. Như vậy để không lỗ vốn, doanh nghiệp phải đẩy giá bán trên 70 triệu/m2.
Một minh chứng khác được Sở Nông nghiệp và Môi trường TPHCM đưa ra là khu đất tại đường Đặng Công Bỉnh, huyện Hóc Môn với diện tích 1 ha. Bảng giá đất là 18,5 triệu/m2, hệ số điều chỉnh giá đất hiện nay khoảng 2 lần, tức khoảng 37 triệu/m2. Tức là nếu áp dụng bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh thì khi thu hồi đất, giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất…đều áp dụng giá đất là 37 triệu/m2.
Tuy nhiên, tại đường Đặng Công Bỉnh có dự án nhà ở là chung cư cao tầng với diện tích đất là 10.000 m2 với hệ số sử dụng đất là 7 lần. Giá căn hộ chung cư hiện nay là 40 triệu đồng/m2. Như vậy 7 x 40 triệu đồng/m2 x 0,7 (0,7 là do khi xây dựng chỉ sử dụng thực tế khoảng 70% diện tích sàn thương phẩm) sẽ bằng 196 triệu đồng cho 1 hệ số.
Thời gian triển khai dự án là 2 năm, do đó quy về hiện tại khoảng 20%= 196 triệu đồng x 0,8 = 156,8 triệu đồng. Sau khi trừ các khoản chi phí bán hàng, quản lý, lãi vay 20% sẽ là 156,8 triệu đồng x 0,8 = 125,8 triệu đồng. Trừ lợi nhuận nhà đầu tư 15% là 125,8 triệu đồng x 85% = 107 triệu đồng. Trừ chi phí xây dựng: = 107 - 98 triệu (14 triệu/m2 x 7) = 9 triệu.
Sở Nông nghiệp và Môi trường TPHCM nhận thấy giá trị thặng dư chỉ khoảng 9 triệu, trong khi đó tính theo bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh theo như phân tích ở trên là 37 triệu/m2. Như vậy để không lỗ vốn, doanh nghiệp phải đẩy giá bán trên 70 triệu/m2.
“Từ những phân tích nêu trên, thì việc xác định giá đất bằng bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh là chưa phù hợp, cần thận trọng nghiên cứu kỹ nhằm phân tích những tác động đến mọi mặt của nền kinh tế khi áp dụng”, văn bản nêu.
Sau khi thống kê hơn 300 dự án thực hiện thí điểm theo Nghị quyết số 171/2024 (thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất), Sở Nông nghiệp và Môi trường TPHCM nhận thấy đa số các dự án có quy mô dưới 2 ha. Do đó, quy định mức tối thiểu như trên, HĐND cấp tỉnh sẽ có quy định cụ thể các trường hợp định giá đất cụ thể theo Luật Đất đai sẽ phù hợp hơn với tình hình thực tế tại địa phương.
Phải cụ thể thời gian
Điều 43 dự thảo Nghị định quy định về trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp thặng dư, tại khoản 1 quy định phải khảo sát, thu thập các thông tin về thửa đất, khu đất cần định giá. Các thông tin về quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng hoặc quy hoạch tổng mặt bằng, các hồ sơ, tài liệu theo quy định của pháp luật về xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền thẩm định, phê duyệt để xác định hiệu quả sử dụng đất cao nhất và các thông tin cần thiết khác phục vụ định giá đất.
Việc có nhiều cách hiểu khác nhau giữa các cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã phát sinh một số khó khăn, vướng mắc, kiến nghị của nhà đầu tư.
Sở Nông nghiệp và Môi trường TPHCM cho biết, hiện nay khi thực hiện việc xác định, thẩm định phương án giá đất đối với các các dự án có thời điểm định giá trong quá khứ thì ngoài chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc theo quy hoạch chi tiết 1/500 được phê duyệt trước thời điểm định giá (thời điểm giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất…) còn phát sinh các văn bản của cơ quan có thẩm quyền phê duyệt về quy hoạch chi tiết xây dựng hoặc quy hoạch tổng mặt bằng, thiết kế cơ sở… ban hành sau thời điểm thẩm định giá đất nhưng trước thời điểm tổ chức thực hiện việc định giá đất.
Việc có nhiều cách hiểu khác nhau giữa các cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã phát sinh một số khó khăn, vướng mắc, kiến nghị của nhà đầu tư hay ý kiến của các cơ quan thanh tra, kiểm toán về việc áp dụng các văn bản đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền thẩm định, phê duyệt.
Do đó, để đảm bảo việc thực hiện áp dụng số liệu về quy hoạch, xây dựng để tính toán, kiến nghị cơ quan soạn thảo bổ sung cụ thể nội dung thời điểm hiệu lực của các văn bản về quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng hoặc quy hoạch tổng mặt bằng, các hồ sơ, tài liệu theo quy định của pháp luật về xây dựng có hiệu lực trước thời điểm định giá hay có hiệu lực trước thời điểm tổ chức thực hiện việc xác định giá đất cụ thể.