Đất nền vùng ven giá "thổi" từng ngày
Những ngày gần đây, thông tin Hà Nội chuẩn bị khởi công các đại dự án quy mô “khủng” như Khu đô thị thể thao Olympic (tổng mức đầu tư khoảng 925.651 tỷ đồng) hay dự án Trục Đại lộ cảnh quan sông Hồng (tổng mức đầu tư khoảng 855.000 tỷ đồng) đang tạo ra kỳ vọng lớn về một cú hích mới cho thị trường bất động sản Thủ đô, đặc biệt là khu vực vùng ven phía Nam và Đông Nam.
Ngay khi các thông tin quy hoạch, định hướng triển khai được hé lộ, giá đất tại nhiều huyện ngoại thành cũ đã có dấu hiệu “ăn theo”, tăng cục bộ ở những khu vực được cho là nằm trong vùng ảnh hưởng trực tiếp của dự án.
Đất nền vùng ven Hà Nội dậy sóng sau thông tin quy hoạch, khởi công "đại dự án". Ảnh: MG.
Ghi nhận của PV Tiền Phong tại xã Thường Tín, xã Thượng Phúc, xã Thanh Oai.... nơi được xem là “tâm điểm” của Khu đô thị thể thao Olympic, nhiều lô đất nền nằm cách khu vực triển khai dự án khoảng 2km, đang được môi giới chào bán với mức giá khoảng 60 triệu đồng/m², tùy vị trí.
Một môi giới tại xã Thanh Oai cho biết, mức giá này hiện được xem là “mềm”, mới tăng khoảng 5 – 10% so với trước khi có thông tin quy hoạch dự án.
Tuy nhiên, với những khu đất nằm bên trong khu dân cư hiện hữu, thuộc phạm vi quy hoạch dự án, giá đã bị đẩy lên mạnh hơn.
“Có những lô trước đây giao dịch quanh mức 60-70 triệu đồng/m², nay chủ đất chào lên cả 100-110 triệu đồng/m², tức tăng khoảng 40% chỉ trong hơn 2 tháng có thông tin về Khu đô thị thể thao Olympic”, môi giới này nói.
Theo các sàn môi giới, giá rao bán quanh dự án vẫn đang nhích lên cục bộ, đặc biệt là các lô đất mặt tiền, đường ô tô qua. Thậm chí, trước đà tăng giá nhanh, không ít chủ đất sẵn sàng “quay xe”, chấp nhận đền cọc để giữ hàng, với kỳ vọng giá còn tăng thêm khi dự án chính thức khởi công.
Một người dân tại xã Thanh Oai gần khu vực dự án chia sẻ: “Từ ngày có thông tin dự án lớn, môi giới đến hỏi mua đất liên tục. Giá thì ngày một cao hơn, nhưng người mua thực sự để ở thì gần như không có”.
Không chỉ Thanh Oai, thị trường đất nền tại xã Thường Tín cũng bắt đầu “nóng” lên. Theo khảo sát, giá rao bán đất nền tại đây hiện dao động từ 80 – 120 triệu đồng/m².
Nhà đầu tư đổ xô săn đất vùng ven ăn theo các "đại dự án". Ảnh: MG.
Một lô đất được môi giới giới thiệu là nằm gần khu vực triển khai Khu đô thị thể thao Olympic đang được chào giá 5,8 tỷ đồng cho diện tích 50 m², tương đương khoảng 116 triệu đồng/m²... Tuy nhiên, điểm đáng chú ý là thanh khoản thị trường chưa có sự cải thiện rõ rệt.
“Khách hỏi thì nhiều nhưng chốt giao dịch không dễ. Phân khúc đang được quan tâm chủ yếu là đất nền, đất thổ cư có tổng giá trị từ 2 – 4 tỷ đồng, còn những lô giá cao thì khá kén khách”, môi giới này nói.
Cẩn trọng rủi ro “đu đỉnh”
Trao đổi với PV Tiền Phong, ông Trần Xuân Lượng – Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Đánh giá thị trường Bất động sản Việt Nam nhận định, việc giá đất vùng ven Hà Nội tăng theo thông tin các đại dự án là phản ứng quen thuộc của thị trường.
“Về dài hạn, các dự án hạ tầng, đô thị quy mô lớn chắc chắn tạo ra tiềm năng phát triển và dư địa tăng giá cho bất động sản khu vực lân cận. Tuy nhiên, yếu tố quyết định vẫn nằm ở tiến độ triển khai thực tế của các ‘đại dự án’, chứ không phải chỉ là thông tin quy hoạch”, ông Lượng nhấn mạnh.
Theo chuyên gia này, trong giai đoạn đầu, thị trường dễ xuất hiện hiện tượng đầu cơ, thổi giá, tạo sóng ngắn hạn. Nếu nhà đầu tư chạy theo tâm lý đám đông, mua ở vùng giá đã bị đẩy lên quá nhanh, rủi ro “đu đỉnh” là rất lớn, nhất là khi thanh khoản chưa theo kịp.
“Người mua cần tỉnh táo, đánh giá kỹ pháp lý, vị trí, khả năng khai thác thực tế và tiến độ dự án. Không nên kỳ vọng lợi nhuận ngắn hạn dựa trên tin đồn, bởi lịch sử cho thấy không ít khu vực từng ‘sốt’ theo quy hoạch rồi lại rơi vào cảnh trầm lắng kéo dài”, ông Lượng cảnh báo.
Trong bối cảnh Hà Nội đang chuẩn bị bước vào giai đoạn đầu tư mạnh cho hạ tầng và các đại dự án, thị trường bất động sản vùng ven được kỳ vọng sẽ có dư địa phát triển. Tuy nhiên, bài toán giá cả và tính bền vững vẫn là dấu hỏi lớn, đòi hỏi cả nhà đầu tư lẫn người dân phải thận trọng trước những cơn sóng “ăn theo” quy hoạch.
Trong khi đó, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam nhận định, việc khởi công các "đại dự án" có tác động nhất định đến thị trường nhà đất vùng ven, nhưng cần nhìn nhận đúng bản chất.
“Khởi công là mốc kích hoạt kỳ vọng, bởi nó cho thấy dự án có khả năng triển khai thực sự. Tuy nhiên, tác động đến giá bất động sản không đến ngay và không đồng đều. Giá trị chỉ bền vững khi dự án kéo theo hệ thống hạ tầng giao thông, dịch vụ, thương mại được đầu tư đồng bộ”, ông Đính nói.
Cũng theo ông Đính, trong ngắn hạn, thị trường thường xuất hiện hiện tượng giá bị đẩy lên theo tin tức, trong khi hạ tầng và nhu cầu ở thực chưa kịp thay đổi. Nếu nhà đầu tư chỉ dựa vào thông tin khởi công mà bỏ qua các yếu tố nền tảng, rủi ro “đu đỉnh” là không nhỏ.